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钱报楼盘测评1|单价仅1万3的中铁九逸,值不值得买
2018-11-29 15:58:36来源于: 购房宝
导语

中铁·九逸部分已交付房源

中铁·九逸楼盘评分

1、价格:97分

单价“一字头”,与周边二手房差价近8000元/㎡,倒挂幅度超50%。不论是自住还是投资,都是目前市场上当之无愧的性价比之王。

2、交通:75分

对于在主城上班的刚需族来说,交通称不上便捷,只有到将来9号线通车后,该盘才将升级为真正的地铁盘。但对主力客群也就是临平本地人来说,这个距离不算远,私家车或者一辆代步的电动车都可以完美解决出行不便的问题。

3、配套:60分

在配套上该楼盘只能说刚到及格线,距离项目步行需要20分钟的万宝城是唯一的亮点。好在楼盘还将配建一个农贸市场,同时小区内已交付的景观、生活资源都算不错,加分不少。

4、户型:85分

总体来说,89㎡的户型比较方正,而120㎡以上户型布局合理,唯一就是129㎡只设计了一个卫生间,略局促,整体户型中规中矩。

售楼处现场

1项目详情

1、地块情况

案名:中铁·九逸(备案名逸都花苑;目前在售为二期房源,一期中铁·逸都已交付)

开发商:中铁置业

项目位置:杭州市余杭区临平北沙西路和荷花路交界处

土地年限:2012年8月1日~2082年7月31日

拿地楼面价:4033元/㎡

目前销售均价:13198元/㎡

车位售价:不超过18万元

2、产品情况

项目规划:85~139㎡毛坯房源共约948户

建筑类别:小高层、高层

交房时间:2019年10月

小区物业:北京中铁第一太平物业服务有限公司

物业费:1.68元/㎡·月

容积率:2.2(二期2.37)

绿化率:30%

车位配比:1:0.9

得房率:76%~80%

楼间距:50米左右

外立面:红色面砖

3、配套信息

交通:

一期大门出门就是荷花塘公交始始发站,目前主要有761路、788路、782路、359路、391路、490路六条公交线路。

其中,乘坐782路约35分钟可以到达临平地铁站,换乘地铁即可前往主城区,但要注意的是该班公交车等待时间较长,往往需要20分钟左右;乘坐359路可以抵达大关,这是唯一一条可以直达主城区的公交线路。

此外,该项目距离建设中的地铁9号线北沙路站约800米,预计2022年通车。

教育:

尽管余杭高级中学就在该楼盘正对面,但因为是高中,因此不能理解为是该楼盘的教育配套。而目前在该楼20分钟步行路程内,只有一所位于横塘新村内的临平第二幼儿园(横塘分园),可以说目前几乎没有这方面的配套。

余杭高级中学

医疗:

从项目出发,当余杭第一人民医院的车程约20分钟,医疗方面的配套也很缺乏。

商业:

万宝城是距离该楼盘最近的商业综合体,约1.2公里,步行在20分钟以内。虽然一期的中铁逸都和隔壁的绿城莲园都已经交付,但主要还是靠社区底商提供一些生活上的配套,而目前底商只有小超市和小的餐饮店营业,项目配建的农贸市场还未交付使用,距离项目路程较近的范围内也没有大型的超市,整体的商业生活配套只能说一般。

楼盘底商

楼盘周边其他配套

景观:

紧邻着该项目东侧有一条自然水系,沿河有一条绿化景观带可以散步,从小区北门步行两三分钟即达。此外,从已经交付的一期园区来看,小区内部的绿化情况以及羽毛球场、篮球场等生活配套,对一个刚需盘来说已经算做得相当不错。

景观配套

4、本期摇号信息及一房一价表格

摇号房源:12幢、17幢、18幢、19幢

套数及价格:

共330套房源,均价13200元/㎡

90㎡以下户型160套,毛坯均价13200元/㎡;

90~144㎡户型168套,毛坯均价13200元/㎡;

399㎡户型2套,毛坯均价13200元/㎡。

无房户倾斜:30%比例,共99套

验资门槛:首套35万、二套70万资金冻结

登记时间:11月26日~11月28日线上登记(关注“中铁九逸”公众号)

12号楼一房一价

17号楼一房一价

18号楼一房一价

19号楼一房一价

数据来源:克而瑞

5、周边在售新房、待售楼盘、二手房信息

注:

一、以上数据均来源于钱江晚报购房宝、透明售房网,统计为近月来新房、二手房均价、待售楼盘楼面价;

二、在不同成交时期,成交的物业类型(别墅、排屋、公寓等)、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动;

三、有些二手房源为了减少税费,会稍微压低成交单价;而有些二手房为了增加银行贷款,也有可能稍微做高单价,具体房源信息建议去实地看看。

5、不利因素

  楼盘附近的排涝站

2户型解读

C1户型

该户型为88㎡中间套,主要位于此次推出的12幢、19幢。总体来说,户型比较方正。奇数层客厅部分为露台,偶数层次卧带露台。

一般来说,选择奇数层的购房者,要接受的就是平时晾晒衣服都需要在客厅,如果家里访客比较多,建议可以选择偶数层,但毕竟晾晒衣物在次卧总体来说缺乏私密性。

鉴于88㎡的户型只有一个卫生间,且尺度不会很大,建议将洗衣机、烘干机等放置于阳台中,做整体设计布局,便于晾晒,也有利于节约空间。

与此类似的另一个C2户型89㎡,基本结构与C1无差,主要是这个户型位于这次推出的17幢和18幢。而这两幢是18层,会比之前C1所在户型的楼层稍低些。

B2户型

该户型为129㎡的边套,位于17幢和18幢。整体来说属于狭长型户型,南北向较长,有一个儿童房位于北侧,建议可以和南侧次卧对换,北侧卧室可改成书房。

这种户型的优点是阳台会比较大气,可作为景观阳台,但劣势是南北太过于狭长,通透性一般。好在,这个户型北侧和南侧都还设置一个阳台,主卧带飘窗,舒适性还是不错。

但,这个户型最好的问题是,只设计了一个卫生间,在120㎡以上的户型中,这种算是比较罕见了。

A1户型

该户型为139㎡的边套,位于12幢和19幢。整体来说,与129㎡比,该户型更适合改善人群,因为它设置成了四室两厅两卫,就算是二孩家庭,我觉得也完全没问题。

与129㎡相比,少了一个储藏间,但多了一个房间和卫生间。还有,就厨房而言,如果面积一般大小,尽量做成L型的。

3选房引导

1、“购房小白“初选择

总体而言,要根据自己的经济能力来选楼层。但目前来说,中间楼层的性价比是比较高的。记者实地走访,发现楼间距整体属于正常,拿17幢和18幢而言,楼间距在50米左右,按照记者之前买房的经验,6楼以上基本采光是没什么问题的。

当然,开发商的定价原则一定是楼层越高,价格越高,手头资金有限,可以往6楼靠。

至于朝向问题,总体来说,楼盘偏差不大,正常选择就好。

楼盘现状

2、不同人群的购房建议

刚需:

这个楼盘属于典型的刚需盘。89㎡户型也占大多数,而这个盘的均价在1.3万元左右/㎡,非常适合刚需入手。如果资金很有限,建议选择低楼层也无妨。

改善:

这个楼盘的刚需和改善的界限还是比较清晰的。129㎡和139㎡均可以作为改善,但相对来说,139㎡的格局更适合一步到位。而129㎡的一卫就稍显鸡肋了。

而改善资金有限的,可以选择129㎡的中高楼层或139㎡低楼层;而资金充裕的,可选择139㎡的中高楼层。

投资:

今天是其报名第二天,记者在现场发现的投资客不多,可以说几乎没有。但,凭良心讲,现在其二期准现房在售均价1.3万元/㎡左右,一期交付的简装房源,均价在1.8万元/㎡,紧邻的绿城莲园二手房均价,简装的都要2万元/㎡以上,这样的倒挂,投资也非常合适。建议可以选择小户型的中低楼层。但尽量不要选择顶底,因为要考虑到后期的出手问题。

文章来源:购房宝 责任编辑:楼肖桑 孙晨
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